¿Dónde conviene invertir en bienes raíces industriales hoy?
En los últimos dos años, México se ha convertido en una de las regiones más atractivas para el nearshoring, especialmente en el sector industrial. Empresas de EE.UU., Asia y Europa están trasladando parte de su producción al país, buscando cadenas de suministro más cercanas, confiables y competitivas.
Y como inversionista, seguramente ya te hiciste la gran pregunta:
¿Dónde conviene más invertir?
Hoy te compartimos una comparativa directa entre Monterrey y otras ciudades clave para el nearshoring, desde la perspectiva de un inversionista que busca rentas pasivas estables, contratos corporativos y plusvalía sostenible.
Ciudades más atractivas para el nearshoring en México
Las más mencionadas hoy en día son:
- Monterrey (Nuevo León)
- Querétaro (Querétaro)
- Tijuana (Baja California)
- Ciudad Juárez (Chihuahua)
- Saltillo (Coahuila)
- San Luis Potosí (SLP)
Veamos cómo se comparan en aspectos clave para un inversionista inmobiliario:
Comparativa de zonas industriales
| Factor | Monterrey | Querétaro | Tijuana | Cd. Juárez | Saltillo |
| Ubicación estratégica | Excelente (cerca de Texas) | Muy buena (centro del país) | Frontera directa con California | Frontera con Texas | Cercano a Monterrey |
| Demanda de naves | Alta y en crecimiento | Alta | Saturada | Alta | Estable |
| Tipo de industria | Automotriz, electrodomésticos, logística | Aeroespacial, plásticos | Maquila, electrónica | Maquila, logística | Automotriz |
| Disponibilidad de tierra | Baja en zonas premium | Media | Muy baja | Media | Alta |
| Costo por m² de renta | Medio-alto | Medio | Alto | Medio | Bajo |
| Plusvalía esperada | Alta y sostenida | Alta | Media | Media-alta | Estable |
| Retornos esperados (CAP) | 8%–10% | 7%–9% | 6%–8% | 8%–9% | 9%–11% |
| Seguridad jurídica | Alta (estado industrializado) | Alta | Media | Media | Alta |
¿Por qué Monterrey sigue liderando?
Aunque todas estas ciudades tienen algo que ofrecer, Monterrey destaca por varios factores que lo hacen especialmente atractivo para el inversionista industrial:
- Infraestructura madura: parques industriales AAA, conectividad logística, servicios de primer nivel.
- Demanda sólida: empresas internacionales buscan estar cerca del mercado estadounidense y Monterrey es una de las principales puertas de entrada.
- Capital humano calificado: ingenieros, técnicos, talento especializado.
- Conectividad multimodal: acceso directo a puertos, aduanas, carreteras y aeropuerto internacional.
- Estabilidad jurídica y económica: gobiernos locales con enfoque empresarial y alto grado de formalidad.
¿Y qué implica esto para ti como inversionista?
Monterrey ofrece:
Rentas más estables, con contratos corporativos a largo plazo
Menor riesgo operativo, por su infraestructura consolidada
Alta plusvalía, especialmente en zonas como Apodaca, Santa Catarina, Escobedo y García
Liquidez futura, gracias a su continuo crecimiento industrial
Sí, puede ser una de las ciudades con precios más altos por m²… pero también es donde hay más certidumbre de retorno, menor rotación de inquilinos y un entorno mucho más profesionalizado.
¿Qué debes considerar antes de invertir?
- Define si buscas flujo inmediato o un proyecto con mayor plusvalía a mediano plazo
- Evalúa la demanda real en la zona (no solo el costo por m²)
- Asegúrate de contar con estructura legal y fiscal clara (fideicomisos, contratos triple neto, etc.)
- Busca propiedades ya rentadas o con inquilinos ancla, si buscas flujo rápido
En resumen:
Monterrey no solo es una apuesta segura, es una estrategia sólida para inversionistas que piensan en grande.
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