En muchas zonas de crecimiento urbano o industrial, hay terrenos en breña o propiedades subutilizadas que podrían convertirse en desarrollos altamente rentables. Sin embargo, muchos dueños no tienen el capital ni el conocimiento para ejecutar un proyecto inmobiliario. Para ellos, la aportación de terrenos puede ser una estrategia poderosa.
En este blog responderemos las dudas más comunes que surgen en torno a este modelo de desarrollo.
¿Qué es la aportación de terrenos y cómo funciona?
La aportación de terrenos es un modelo en el que el dueño de un terreno se asocia con un desarrollador inmobiliario. En lugar de vender su propiedad, aporta el terreno como parte del capital del proyecto. A cambio, recibe un porcentaje de las utilidades o unidades construidas, que suele oscilar entre un 15% y un 20% del total del desarrollo, dependiendo del valor del terreno y del esquema negociado.
Esto permite que el terreno “trabaje” sin que el propietario tenga que invertir dinero adicional, convirtiéndose en un socio estratégico dentro del desarrollo.
¿Por qué aportar mi terreno en lugar de venderlo?
Aportar tu terreno en vez de venderlo puede generar mayores ganancias a largo plazo. Este modelo permite participar en las utilidades del proyecto y aprovechar la valorización natural del suelo que ocurre al urbanizarlo o desarrollarlo. Además, el propietario evita las complicaciones técnicas y financieras que implican llevar a cabo un proyecto inmobiliario por cuenta propia. En muchos casos, el retorno económico es más alto que una venta directa y se mantiene una participación patrimonial valiosa.
¿Qué tipo de terrenos o propiedades califican?
¿Te acuerdas de la película UP? El señor Fredricksen vivía en una casa antigua rodeada de rascacielos. Su hogar, aunque lleno de recuerdos, ya no encajaba con su entorno. Así como en la película, muchos terrenos o propiedades heredadas hoy están en zonas con alto valor, pero subutilizadas.
Un terreno en breña o una casa vieja entre edificios puede tener gran potencial para ser parte de un desarrollo moderno. Estos inmuebles, aunque no generen ingresos actualmente, pueden convertirse en inversiones muy rentables mediante la aportación.
¿Cuáles son los riesgos de aportar un terreno?
Como en cualquier modelo de inversión, la aportación de terrenos puede implicar ciertos retos. Durante el proceso, pueden presentarse factores externos como cambios económicos, nuevas normativas o situaciones inesperadas, tal como ocurrió con la pandemia de COVID-19, que afecten el ritmo o planeación de los proyectos.
En Deck9, comprendemos estas inquietudes y por eso trabajamos únicamente con desarrolladores con experiencia comprobada. Nuestra red incluye clientes que han desarrollado más de 10 proyectos exitosos, lo cual nos permite brindar a los propietarios tranquilidad, respaldo y una probabilidad mucho mayor de éxito desde el primer acercamiento.
¿Qué documentos necesito?
Para avanzar en un esquema de aportación de terreno, es indispensable contar con la escritura pública del predio y un certificado de libertad de gravamen que asegure que no existen adeudos o hipotecas.
También se recomienda presentar una identificación oficial vigente y el comprobante de pago del predial actualizado. Esta documentación básica brinda certeza jurídica desde el inicio.
Aunque muchas veces se habla de un avalúo, en realidad este no es necesario por parte del dueño para iniciar una aportación. El valor puede establecerse durante el análisis de viabilidad que realice el desarrollador.
Lo verdaderamente clave es que todos los copropietarios o firmantes estén de acuerdo en que desean aportar el terreno. Sin ese consenso, es común que los proyectos se detengan, se dilaten o simplemente no avancen.
Este punto ha sido una de las principales razones por las que muchos proyectos con alto potencial no llegan siquiera a estructurarse legalmente o a establecerse en un fideicomiso.
¿Cómo se calcula mi participación en el proyecto?
La participación del propietario en el proyecto se determina con base en el valor del terreno respecto al costo total del desarrollo. Para ilustrarlo de manera sencilla, imaginemos el caso de dos hermanos que acaban de heredar un terreno con un valor comercial aproximado de 20 millones de pesos ubicado en Carretera Nacional, en Monterrey. Alrededor de esa propiedad ya se están construyendo fraccionamientos de alto nivel, lo que hace pensar que su terreno podría ser atractivo para un desarrollador.
Si los hermanos decidieran vender el terreno, es posible que un desarrollador interesado quiera pagar solo 15 millones de pesos, aprovechando que ellos no cuentan con experiencia inmobiliaria ni con el capital para desarrollar por su cuenta.
En cambio, si optaran por aportar el terreno a un proyecto, podrían negociar una participación en el desarrollo. Dependiendo del esquema y el desarrollador, podrían obtener entre un 15% y un 20% más sobre el valor comercial. Es decir:
Fórmula estimada de aportación:
Valor comercial del terreno: $20,000,000
Desarrollador negociaría abajo en compra directa: $15,000,000
Aportación con rendimiento del 20%:
$20,000,000 + (20% de $20,000,000) = $24,000,000 en valor recibido
Ese valor puede traducirse en metros cuadrados construidos, departamentos, lotes desarrollados o porcentaje de utilidades, dependiendo del tipo de proyecto.
De esta forma, el propietario convierte su terreno en una inversión activa con potencial de generar rendimientos mayores a una simple venta.
¿Qué tipo de desarrollos se pueden hacer con terrenos aportados?
La versatilidad de este modelo permite desarrollar una amplia variedad de proyectos, dependiendo de la ubicación, las dimensiones del terreno y la demanda del mercado en la zona. Algunos de los usos más comunes para terrenos aportados incluyen:
- Parques Industriales
- Plazas Comerciales
- Fraccionamientos Privados
- Torre de Departamentos
Esta flexibilidad lo convierte en un modelo atractivo tanto para pequeños propietarios como para grandes inversionistas.
¿Cómo se formaliza una aportación?
La formalización se realiza mediante instrumentos legales que protegen los derechos y obligaciones de ambas partes. El más común es el contrato de asociación en participación, donde se establece la aportación del terreno, la responsabilidad del desarrollador y la forma de repartir las utilidades. También puede usarse un contrato de promesa de aportación o, en esquemas más estructurados, un fideicomiso de desarrollo inmobiliario. Este último brinda un alto nivel de seguridad y transparencia durante todo el proceso.
¿Deck9 puede ayudarte a encontrar al desarrollador ideal?
En Deck9, no solo entendemos estos aspectos, sino que también ofrecemos una solución concreta. Podemos presentar tu terreno a entre 3 y 5 desarrolladores confiables, con experiencia y casos de éxito. Ya lo hemos hecho antes y contamos con un historial de proyectos que iniciaron justo así: con una propiedad bien ubicada y un dueño dispuesto a sacarle el máximo provecho.
Es recomendable no iniciar el proceso sin esta orientación especializada ni sin un respaldo profesional como el que ofrecemos en Deck9.
Omar Guerrero – Director de Bienes Raíces
📞 Cel: 818 396 7635
📧 oguerrero@deck9.com.mx
Conclusión
Así como en la película UP, muchas propiedades parecen tener más potencial; en zonas con gran valor. Aportarlos puede generar hasta un 20% más de rendimiento que venderlos.
En Deck9 conectamos a propietarios con desarrolladores serios y ya lo hemos hecho antes con excelentes resultados.
Si tu terreno tiene potencial, te ayudamos a presentarlo, evaluarlo y convertirlo en una inversión exitosa.