Si estás pensando en meterte de lleno (o diversificar) en el mundo de las naves industriales, ¡este es tu glosario! Para que no te agarren en curva, aquí te va un desglose de los términos que sí o sí necesitas conocer.

  1. Nave Industrial: Piénsalo así: es como la “casa” o el “local” pero del sector industrial. Puede ser una bodega enorme, una planta donde se fabrican cosas, un centro logístico que parece hormiguero de tanta actividad, o un punto de distribución. Lo que importa es cuántos metros cuadrados tiene construidos y, claro, para qué sirve. 👉 Un dato clave: No todas las naves son iguales ni sirven para lo mismo. Una nave para mover paquetes de e-commerce es muy distinta a una que necesita aguantar maquinaria pesada para manufactura.
  2. Contrato Triple Neto (NNN): Este es un tipo de acuerdo bien interesante. Básicamente, el inquilino (quien te renta la nave) no solo paga el alquiler mensual, sino que también se hace cargo de los impuestos de la propiedad, los seguros y todo el mantenimiento. ¿Y eso qué significa para ti como dueño? Ingresos más limpios, directos a tu bolsa y con menos sorpresas, lo que los hace bastante predecibles.
  3. CAP Rate (Tasa de Capitalización): Este numerito es crucial. Te dice, en buen cristiano, qué tan rentable es una propiedad industrial basándose en la lana que te deja por la renta anual. La fórmula es: CAP Rate = (Ingreso Anual Neto por Renta) / (Valor de la Propiedad) Para que te des una idea, un buen CAP Rate para naves industriales aquí en México suele moverse entre un 8% y un 10%. Aunque, ¡ojo!, esto puede cambiar dependiendo de la ubicación, el tipo de contrato y qué tan sólido sea tu inquilino.
  4. Build-to-Suit (BTS) o “Hecho a la Medida”: Imagínate que un cliente necesita algo súper específico. Con un BTS, tú (o un desarrollador) construyen la nave justo como la necesita ese cliente. Esto casi siempre se traduce en contratos de renta más largos y, a menudo, rentas un poco más altas. Eso sí, la inversión inicial de tu parte también es mayor.
  5. Sale & Leaseback (Venta con Arrendamiento Posterior): Aquí la jugada es así: una empresa que es dueña de su nave industrial te la vende, pero se queda ahí mismo rentándotela con un contrato a largo plazo. ¿La ventaja para ti? Compras una propiedad que ya tiene inquilino y está generando flujo desde el día uno, lo que baja bastante el riesgo.
  6. Fideicomiso Inmobiliario: Piénsalo como una caja fuerte legal y financiera. Es una figura que te ayuda a proteger tus bienes, a juntarte con otros inversionistas para un proyecto grande, o simplemente a manejar las cosas sin que tengas que estar encima todo el tiempo. Además, puede tener beneficios fiscales y facilitar las cosas si piensas en herencias.
  7. Infraestructura AAA: Esto no es un “rating” oficial como el de las películas, sino más bien una forma de hablar de naves industriales que están súper bien equipadas, con acabados de primera y todo lo necesario para atraer a empresas grandes, muchas veces multinacionales. ¿Qué incluye? Techos altos, muchas rampas para carga y descarga (niveladoras), patios amplios para maniobras, buenos sistemas contra incendios, etc.
  8. Renta por m² (Metro Cuadrado): Es la forma más común de ponerle precio al alquiler. Por ejemplo, si tienes una nave de 5,000 m² y la rentas a $100 pesos por metro cuadrado al mes, pues estarías ingresando $500,000 MXN mensuales. ¡Así de fácil!
  9. Cláusula de Escalamiento (o de Incremento): Esta es una partecita bien importante del contrato. Dice que la renta va a subir cada año, ya sea un porcentaje fijo que acuerden o según la inflación. Es vital para que tu inversión no pierda valor y siga creciendo con el tiempo.
  10. Due Diligence (Debida Diligencia): Antes de soltar un peso para comprar una propiedad, ¡este paso es fundamental! Es básicamente investigar a fondo todo: lo legal, lo técnico y lo financiero. Te ayuda a cachar cualquier riesgo escondido y a estar seguro de que tu inversión está bien plantada.

Y bueno, ¿Cómo te ayuda todo esto en tu plan de inversión?

Si ya le estás sacando jugo a rentas de casas, depas o locales comerciales, el sector industrial te puede abrir un panorama interesante con:

  • Contratos que suelen durar más (piensa de 3 hasta 10 años o más).
  • Inquilinos que son empresas, muchas veces con buena reputación y solidez financiera.
  • Menos dolores de cabeza por rotación de inquilinos y menos gestión del día a día.
  • Potencialmente, mejores ganancias con un riesgo que puede ser más controlado.
Concepto Residencial Comercial Industrial
Duración de renta 1 año aprox. 2–3 años 5–10 años
Tipo de inquilino Persona física Negocio local Empresa o corporativo
Flujo mensual Medio Variable Alto y estable
Gestión Activa Moderada Pasiva (NNN)
Riesgo legal Alto (ocupación) Medio Bajo (fideicomiso)

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